【基本案情】
小军低价购买了一套位于北京某区的顶层阁楼，且明知该阁楼不能取得房屋产权证，于是跟物业签订了一份《使用权转让合同》，合同约定小军对该房屋享有永久使用权，随后小军对该房屋进行了装修，并且入住了该房屋。
五年后，该房屋因被认定为违章搭建，而被强制拆除，小军与物业多次协商未果，向法院提起了诉讼，最终法院判决该合同无效，物业返还部分房款，物业也因违章搭建而被处以罚款等行政处罚。
【本案焦点】
“顶层阁楼”到底能不能买？如果买了，面临强拆风险， 购房人又该如何维权？
【道存解析】
在北京这种大城市，房价高昂，普通人很难买得起正常房屋，很多物业和开发商便抓住了这部分人的心理，搭建“顶层阁楼”低价出售，虽然大家都明知这种房屋是没有产权证的，但是面对这种“低价”诱惑也很难不动心，最终还是选择了购买此类房屋。那么，购买此类房屋究竟将面临哪些法律风险呢？请看如下解析：
一、购买“顶层阁楼”的行为该如何定性？
（一）“顶层阁楼”系违章搭建，本身违法
一般情况下，“顶层阁楼”是物业或开发商在没有取得“建设工程规划许可证”的情况下私自搭建改造的，其违反了《城乡规划法》第四十条、六十四条之规定，构成违法建设，其本身就是违法搭建物，是无法取得房屋产权证的。
（二）双方签订的《使用权转让合同》系无效合同
“顶层阁楼”是违反《城乡规划法》而产生的违法搭建产物，其本身是违法的，根据《民法典》第一百五十三条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，故小军与物业签订《使用权转让合同》的行为系无效民事法律行为，该合同系无效合同，且顶楼区域属于全体业主的公共区域，物业无权对该部分区域进行处分并以此谋利。
二、小军又该如何维权？
（一）强制拆除前——及时止损
在“顶层阁楼”被认定为违建且尚未拆除前，小军可主动跟物业友好协商要回购房款，表明该房屋乃违章搭建，该合同为无效合同，继续居住下去只会对双方更加不利，一旦该房屋被举报，将会面临被强拆的风险，物业还将面临行政罚款的风险，双方私下解决能更快、更好的解决该问题，减少不必要的麻烦（但同时小军也需要保存好各项证据，以备后续诉讼之需）。
（二）强制拆除后——合法维权
若房子被强制拆除后，小军面临的现实损失是既定的，小军可通过以下两个途径去减少自己的损失：
1、针对合同相对方：可提起合同纠纷之诉
在本案中，小军与物业签订的是《使用权转让合同》，若物业拒绝私下解决，小军可向法院提起合同纠纷之诉，根据《民法典》第一百五十三条、一百五十七条之规定，确认该合同无效，并且要求物业退回购房款和赔偿损失。但需要注意的是，在司法实践中，“顶层阁楼”属于违法建筑是众所周知的常识性问题，购房者对此应是已知的，所以购房者存在一定过错，也应为此承担部分责任，法院往往会根据双方过错大小，按比例判决物业退回部分房款（以房屋交接时间为限，根据房屋使用年限和同等房屋出租市价扣除掉该部分费用）；同时物业因涉及违法搭建且无权处置顶楼公共区域，更不应从中获利，将面临罚款等行政处罚。
2、针对政府：可能涉及国家赔偿
“违章搭建”被强制拆除，一般情况下针对违法建设本身的损失不予赔偿，但合法财产的损失应予赔偿，这里主要指的是因装修产生的室内物品，如“家具、家电、瓷砖、地板、卫浴设施等”遭受的直接损失是可以要求国家赔偿的，而法官判决是否赔偿的关键点在于——强拆过程是否违法。
那么，如何判断强拆过程是否违法呢？
（1）主体违法：不具有强制拆除职权的机关或个人（如村委会、开发商、综合执法局超越职权）实施的强拆；
（2）程序违法：
未告知：未依法作出并送达《责令限期拆除决定书》等前置法律文书。
未催告：在作出《强制执行决定》前，未履行催告义务。
未保障救济权利：未告知当事人享有陈述、申辩权、申请复议和提起诉讼的权利，或者在法定期限内就强行拆除。
维权方式：此时的你，可以通过行政复议或行政诉讼方式维权。
【案例分享】
案例1：王某与物业公司签订了一份“买顶楼送屋顶”的《商品房买卖合同》，并在合同中约定赠送露台属王某专属部分可自行改造阳光房且无违规风险。 交房后，该阳光房因未取得建设工程规划许可证，被认定为违章搭建的违法建筑，并被强制拆除并罚款，王某针对物业提起诉讼，最终法院判决该部分合同无效，屋顶属于全体业主共有部分，物业无权出售。
案例2：罗某与王某签订了一份《订购合同》，约定王某在某土地上按罗某意愿建造一栋房屋，并将土地与房屋一起出售给罗某并办理相关手续，并约定了违约责任，后因该房屋被认定为违章建筑而被停止施工并要求限期拆除，罗某与王某协商数次无果向法院提起诉讼，最终法院判决该《订购合同》无效，其中约定的违约责任亦无效，王某退还罗某全部购房款，驳回罗某关于违约金的请求。
案例3：某小区开发商未经小区业主同意，私自将楼顶公共区域改造成复式楼并出售，该复式楼因未按照《建设工程规划许可证》建设，并违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条及《物业管理条例》四十九条，被相关部门下达了《责令改正违法行为通知书》，最终被县人民政府强制拆除，并对该开发商进行了行政处罚。
【相关法条】
【道存点睛】
“天下没有免费的午餐”——莫因一时贪小便宜，造成无法挽回的损失。“顶层阁楼”虽然便宜，但其中潜藏着巨大的法律风险和安全风险，买房人在买房前应该尽到审慎义务，不买违法建筑，否则将面临巨大的财产损失；物业和开发商应知法守法，拒绝售卖“顶层阁楼”等违法搭建建筑，否则将面临行政处罚和罚款的风险。
文 案| 张 静
审 核| 刘汉明 白云飞 李光耀
美化排版| 张 静
协 助| 潘雨桐
本文由〔北京道存律师事务所〕原创
本文仅代表律师个人观点
未经授权 禁止转载
